Płatności przy zakupie mieszkania – rynek pierwotny i wtórny.

Bardzo istotnym elementem dla osoby sprzedającej jest kwestia zabezpieczenia płatności ceny za zbywaną nieruchomość. Na wstępie należy zwrócić uwagę na istotne różnice pomiędzy płatnością na rynku pierwotnym i wtórnym.

Zakup na rynku pierwotnym - płatność przy zakupie nieruchomości.

Na rynku pierwotnym osoba kupująca podpisuje umowę deweloperską, w której deweloper zobowiązuje się wybudować określone mieszkanie (nieruchomość) a klient, zobowiązuje się zapłacić określoną cenę. Umowa deweloperska w znacznym uproszczeniu, jest odpowiednikiem umowy przedwstępnej dla rynku wtórnego. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej zapłata całej ceny (najczęściej są to transze, choć w zależności od zaawansowania inwestycji może być to płatność także jednorazowa) następuje przed zawarciem umowy (dokładnie umowy ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej własności). Bez znaczenia pozostaje tutaj fakt, czy zapłata jest realizowana ze środków własnych nabywcy, czy też finansowana z kredytu bankowego. Należy zwrócić uwagę na fakt, że jest to jedyna sytuacja, w której banki uruchamiają kredyt przed zawarciem umowy sprzedaży (w omawianym przypadku ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej własności).

Zakup na rynku wtórnym – jakie są płatności przy zakupie nieruchomości?

Zgoła odmiennie, kwestie płatności regulowane są przy umowie sprzedaży na rynku wtórnym. Niezależnie od tego czy umowa sprzedaży została poprzedzona umową przedwstępną (cywilno-prawną, bądź w formie aktu notarialnego) zasadnicza cześć ceny płatna jest przy zawarciu umowy sprzedaży. Kwestię płatności w tym przypadku należy rozpatrzyć w dwóch odmiennych sytuacjach, płatności finansowanej z kredytu bankowego lub płatności realizowanej ze środków własnych kupującego. Nie jest to zależne od korzystania z usług pośrednika nieruchomości.

Zakup nieruchomości na kredyt - płatność.

W przypadku płatności realizowanej z kredytu bankowego, warunkiem wypłaty środków pochodzących z Banku, jest dostarczenie do Banku przez kupujących podpisanej umowy sprzedaży (pomijamy tutaj inne warunki wymagane do uruchomienia kredytu, typu ubezpieczenie nieruchomości czy złożenie wniosku o wpis hipoteki, który często jest składany za pośrednictwem notariusza w umowie sprzedaży). Warunek dostarczenia do banku podpisanej już umowy sprzedaży, bywa niekomfortowy dla sprzedających, bowiem należy pamiętać, że własność nieruchomości (mieszkania) przechodzi już z chwilą podpisania umowy u notariusza, stosownie do treści art. 155 par. 1 kodeksu cywilnego, a nie z chwilą zapłaty ceny. Determinuje to bardzo ważny ciąg zdarzeń: umowa sprzedaży musi zostać podpisana najpierw, a dopiero po jej podpisaniu, kupujący mogą przekazać ją do banku i tym samym spełnić warunek do wypłaty kredytu (zapłaty ceny). Banki nie realizują wypłaty środków na rynku wtórnym przed podpisaniem umowy sprzedaży, a dopiero po niej. Jeśli strona sprzedająca nie będzie chciała podpisać umowy sprzedaży przed uruchomieniem kredytu, to kupujący nie będzie mógł nabyć danej nieruchomości, bowiem bank nie ma podstawy (umowy sprzedaży) do jego wypłaty. Pojawia się pytanie, jaką sprzedający ma gwarancję na zapłatę środków pochodzących z kredytu uzyskanego przez kupującego? Podstawą gwarancji jest podpisana przez kupującego umowa kredytowa, która jest dokładnie opisywana w umowie sprzedaży przez notariusza (często z warunkami jakie spełnić powinien kupujący do uruchomienia kredytu). Oczywiście to nie wszystko.

Bank realizując wypłatę, także zabezpiecza swój interes, aby środki uzyskane na zakup nieruchomości zostały rozdysponowane dokładnie na ten cel, na jaki zostały przyznane. Pierwszym etapem zabezpieczenia jest zazwyczaj wskazywanie w umowie sprzedaży przez sprzedającego nr rachunku bankowego do zapłaty ceny (często ten numer jest już wpisany do umowy kredytowej). Drugi etap, to pozbawienie fizycznej możliwości kupującego na dysponowanie przyznanymi środkami. Wprawdzie to kupujący otrzymuje środki na zakup nieruchomości, ale nie ma wpływu na sam proces płatności, bowiem te środki nie są mu udostępniane na jego rachunku, a bank realizuje przelew bezpośrednio na rachunek sprzedającego. Należy także wspomnieć o czasie w jakim bank realizuje wypłatę środków pochodzących na zakup nieruchomości z kredytu bankowego. Trwa to od 3 do 7 dni roboczych od dnia dostarczenia podpisanej umowy sprzedaży przez kupującego. Termin ten uzależniony jest od terminów w danym banku i liczby wniosków kredytów oczekujących na wypłatę. Oczywiście zdarzają się odstępstwa od tych reguł np. 2 lub 9 dni, ale opisujemy tutaj najczęściej spotykaną praktykę stosowaną przez banki.

Kredyt, a sprzedaż nieruchomości.

U osób sprzedających nieruchomość od razu pojawia się pytanie, dlaczego taki okres jest potrzebny, skoro umowa sprzedaży zostaje dostarczona do banku najczęściej tego samego dnia w którym zostaje zawarta umowa sprzedaży mieszkania? Klienci składają wnioski w oddziałach banku dedykowanych do obsługi klientów, a oddział banku zajmujący się płatnościami pochodzącymi z kredytów hipotecznych najczęściej nie znajduje się w tej samej placówce - często są to placówki wyłączone z obsługi. W pierwszej kolejności dokumenty muszą zostać dostarczone z placówki w której klient podpisał umowę kredytową i dostarczył umowę sprzedaży, do placówki zajmującej się wypłatą kredytów hipotecznych. Następnie oczekują wg. kolejności wpływu na weryfikację przez analityka. W trakcie weryfikacji, sprawdzane jest czy wszystkie zapisy z umowy przedwstępnej i kredytowej znalazły się w umowie sprzedaży i czy zostały spełnione warunki do wypłaty kredytu. Wówczas kredyt jest uruchamiany i środki wpływają na rachunek sprzedającego.

Kupno nieruchomości za gotówkę.

Teoretycznie zapłata ze środków własnych nabywcy powinna gwarantować wyższy komfort dla sprzedającego nieruchomość, nierzadko będącą dorobkiem całego życia. Kupno i sprzedaż nieruchomości za gotówkę występuje najczęściej w większych miastach np. w Warszawie. Pojawia się pytanie, w którym taka czynność powinna nastąpić? Optymalna sytuacja występuje wówczas, gdy sprzedający i kupujący dysponują bankowością elektroniczną i u notariusza, często przy składaniu podpisów albo tuż po, realizowany jest przelew ceny, który niemalże w czasie rzeczywistym jest widoczny dla sprzedającego. To sytuacja najbardziej optymalna.

Druga także korzystna, ale wymagająca już nieco większego zaufania ze strony sprzedającego, to wspólna z kupującym wizyta w jego banku, w oddziale którego kupujący składa dyspozycję przelewu reszty ceny za kupowane mieszkanie lub dom. W przypadku kiedy rachunki stron prowadzone są przez różne banki, wówczas osoba sprzedająca może liczyć na wpływ środków w terminie 1 dnia roboczego (w soboty i niedzielę oraz święta nie są realizowane sesje pomiędzy bankami). Sprzedający nieruchomość, aby skrócić czas oczekiwania na potrzeby danej transakcji, zakładają rachunki bankowe w tym samym banku, co kupujący i po wykonaniu przelewu przez nich, mogą niemalże od razu potwierdzić wpływ środków na swoje konta.

Rodzi się pytanie, jaką gwarancję posiada sprzedający, że kupujący mieszkanie czy dom dysponuje wystarczającą ilością pieniędzy na pokrycie ceny? W takich przypadkach, gdy sprzedający wyrazi takie obawy, czasami kupujący decydują się uwiarygodnić swoje możliwości finansowe udostępniając klientom sprzedającym wgląd w swój rachunek bankowy przez zawarciem umowy lub okazują wydruki z salda rachunku w tym przedmiocie z dnia umowy sprzedaży. Działania takie podnoszą wiarygodność wypłacalności nabywcy nieruchomości, ale nie dają 100% gwarancji realizacji przelewu - pozostaje zawsze czynnik chociażby zdarzenia losowego, które uniemożliwi realizację płatności ceny (np. wypadek, zasłabnięcie itp.). Należy także wspomnieć, że zgoda na weryfikację stanu rachunku bankowego przez kupującego, nie jest jego obowiązkiem a jedynie uprzejmością, i może takiej zgody odmówić, mając pełne prawo do swojej prywatności.

Czasami zdarzają się sytuacje, w których sprzedający mieszkanie stoi na stanowisku, że nie podpisze aktu notarialnego - umowy sprzedaży nieruchomości, dopóki nie otrzyma płatności za mieszkanie. Sytuacja w której przelewamy całość środków przed nabyciem własności mieszkania jest zdecydowanie nie komfortowa dla kupującego. Proszę odpowiedzieć sobie na pytanie, czy Państwo zdecydowalibyście się na takie posunięcie..?
W jaki sposób pogodzić w pewnym sensie te sprzeczne interesy stron umowy sprzedaży? Czy istnieje idealne rozwiązanie, w którym zapłata nie jest uzależniona od woli kupującego, równocześnie nie pozbawia się on swoich środków, a sprzedający jest spokojny o otrzymanie ceny za sprzedawaną nieruchomość?

Depozyt notarialny przy zakupie nieruchomości.

Coraz popularniejszym rozwiązaniem na rynku nieruchomości w Warszawie, jest depozyt notarialny. Upraszczając, polega on na dodatkowej umowie zawieranej przez kupującego mieszkanie a notariuszem. Umowa taka podpisywana jest w terminie 1-2 dni poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży danej nieruchomości. W tym dokumencie, kupujący oświadcza, że składa na rachunek notariusza określoną kwotę w związku z planowaną umową zakupu. W przypadku gdy do podpisania umowy sprzedaży dojdzie, wówczas kwota ta ma zostać przelana na rachunek bankowy sprzedającego. Jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie, wówczas notariusz zobowiązany jest zwrócić kwotę na rachunek kupującego nieruchomość. Warunkiem niezbędnym do zawarcia planowanej umowy sprzedaży, jest zaksięgowanie środków na rachunku kancelarii notarialnej. Notariusz w umowie sprzedaży nieruchomości opisuje zawartą umowę depozytu notarialnego, potwierdza przekazanie środków na jego rachunek i szczegółowo opisuje co dzieje się z tą kwotą stosownie do postanowień umowy depozytu notarialnego. W chwili gdy umowa sprzedaży zostaje podpisana, notariusz zleca przelew na rachunek bankowy sprzedającego. Zastosowanie tego mechanizmu stanowi gwarancję dla sprzedającego, że kupujący dysponuje deklarowaną kwotą, a także, że kwestia zapłaty jest uzależniona jedynie od zawarcia umowy, bowiem notariusz jako osoba zaufania publicznego nie związana z żadną ze stron umowy sprzedaży realizuje płatność z chwilą podpisania umowy lub zwraca kwotę depozytu na rachunek niedoszłego kupującego, gdyby do podpisania umowy nie doszło.

Depozyt notarialny – kto płaci?

Na rynku nieruchomości warszawskich, utarł się zwyczaj, że za depozyt płaci osoba, która go oczekuje przy danej umowie. W przeważającej mierze są to osoby sprzedające nieruchomość. Rzadkością jest sytuacja, w której nabywca nieruchomości deklaruje zapłatę korzystając z instytucji depozytu notarialnego. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnej stawki taksy notarialnej, podstawę do obliczenia kosztów depozytu notarialnego stanowi wysokość złożonej w depozycie kwoty. Nie wdając się w szczegóły jej obliczania, dla przykładu wskażę, że we współpracujących z naszą firmą kancelariach notarialnych, utarła się praktyka, że w przypadku sprzedaży mieszkań i domów kwota depozytu oscyluje w granicach 600 zł netto.

Płatność gotówką u notariusza.

Coraz rzadziej spotykamy się z wolą płatności gotówką na rynku nieruchomości i agencjach nieruchomości w Warszawie. Mamy na myśli tutaj fizyczne przyniesienie środków do notariusza i przekazanie gotówki w trakcie aktu notarialnego umowy sprzedaży, w zamian za przelew środków drogą elektroniczną. Powód tego stanu rzeczy jest dosyć prozaiczny, mianowicie ceny nieruchomości w Warszawie i jednak pewne trudności w wypłacie takich środków z banku przez kupujących i ewentualny dyskomfort sprzedających związany z poruszaniem się taką gotówką po wyjściu od notariusza. Oczywiście pojawiają się jeszcze kwestie techniczne związane z przeliczaniem banknotów u notariusza i czas jaki jest na to niezbędny.
Najlepszym rozwiązaniem jednak jest skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, szczególnie w Warszawie.

Artykuł napisany przez pośrednika nieruchomości - Wojciecha Kuźnia.