Kupno mieszkania pod wynajem - gdzie najlepiej kupić mieszkanie pod wynajem w Warszawie.

Zakup mieszkania pod wynajem w Warszawie jest coraz bardziej popularną lokatą kapitału wśród naszych klientów. Z tego też powodu, kierują do Nas pytanie, o najlepszą lokalizację pod realizację takiego zakupu, która będzie gwarantowała szybkie znalezienie dobrego najemcy, równocześnie pozwalając na optymalną stopę zwrotu z inwestycji. Pragnę zwrócić uwagę na fakt, że artykuł niniejszy, nie traktuje o wynajmie krótkoterminowym (na doby lub tygodnie), a dotyczy najmu długoterminowego - minimum rocznego.

Śródmieście Warszawy - lokalizacja idealna pod wynajem, ale czy na pewno?

W opinii klientów Śródmieście Warszawy jest najlepszą lokalizacją, w której można nabyć mieszkanie pod wynajem. Z tym poglądem trudno się nie zgodzić, ale czy w tym rejonie jest także najlepsza stopa zwrotu z inwestycji? Planując zakup nieruchomości, która trafić ma na rynek najmu długoterminowego, klienci zwracają uwagę na rentowność takiej inwestycji, liczoną jako stosunek przychodu z najmu do kosztów nabycia i jego obsługi. Nieruchomości w Śródmieściu Warszawy charakteryzują się nieco wyższymi przychodami z najmu, ale w naszej ocenie nieproporcjonalnie wyższymi kosztami nabycia takich nieruchomości. W przypadku najmu długookresowego, trudno jest skompensować sobie taką różnicę (jest to możliwe przy wynajmie krótkookresowym).

Z naszego doświadczenia bazującego na realizowanych transakcjach najmu mieszkań w Warszawie wynika, że jest kilka lokalizacji cieszących się bardzo dużym popytem na mieszkania wśród najemców. Do dzielnic, w których mieszkania bardzo dobrze się wynajmują należą: Mokotów, Ursynów, Ochota, Żoliborz, Bielany, Wola, Wilanów i Gocław wraz z Saską Kępą (części Pragi Południe). W dzielnicach tych, w krótkim okresie czasu, można znaleźć najemcę spełniającego oczekiwania właściciela. W tych dzielnicach także, zauważyliśmy znacznie mniejszą rotację wśród najemców w wynajmowanych mieszkaniach (tj. średni okres trwania umowy najmu jest znacznie dłuższy, niż w dzielnicach o których wspomnimy poniżej).

Mniejszy popyt na mieszkania do wynajęcia w Warszawie - czy istnieją takie lokalizacje?

Z przeprowadzonych przez Nas transakcji wynika, że właściciele planujący zakup nieruchomości pod wynajem na Białołęce, Targówku, Pradze Południe (z wyłączeniem Saskiej Kępy i Gocławia), Pradze Północ, Wawrze, Ursusie oraz Włochach, muszą liczyć się z wydłużonym okresem poszukiwania najemców i niestety także z dużą ich rotacją (krótsze okresy trwania umowy najmu). Jeśli mielibyśmy wskazać źródło różnic w tym zakresie, utożsamialibyśmy je w przekroju społecznym zamieszkującym poszczególne dzielnice, jednakże jest to temat do rozważenia na nieco innych łamach.

Mieszkanie do wynajęcia - większy metraż czy więcej pokoi?

Poza lokalizacją, za koszty nabycia nieruchomości odpowiada metraż nieruchomości. Z kolei głównym elementem kształtującym wyższy przychód z najmu jest liczba pokoi . Z uwagi na te dwa aspekty zdecydowanie rekomendujemy naszym klientom zakup mieszkania o jak największej liczbie pokoi, przy jak najmniejszym metrażu. Generalnie, mieszkanie składające się z 2 pokoi i oddzielnej kuchni o powierzchni 36 m2 będzie bardziej rentowne niż analogiczna nieruchomość o powierzchni 39 m2. Różnice w czynszu w przypadku takich mieszkań, o ile wystąpią, są minimalne, dlatego zasadny jest zakup mieszkania metrażowo mniejszego. W przypadku rozważań nad zakupem mieszkania o powierzchni 46 m2 w które składa się z 2 pokoi a mieszkania o powierzchni 50 m2 składającego się z 3 pokoi, tutaj zdecydowanie rekomendujemy mieszkanie większe - bo 3 pokojowe.

Wynajęcie mieszkania pod wynajem - drożej czy szybciej?

To pytanie na które najlepsza odpowiedź brzmi: szybko i drogo! To ideał, do którego dążymy, ale w naszej ocenie czynsz za mieszkanie do wynajęcia należy zbalansować na takim poziomie, który zagwarantuje jego wynajęcie maksymalnie w przeciągu 1 miesiąca. Dlaczego? Ponieważ każdy miesiąc przestoju w najmie generuje poza kosztem samego czynszu administracyjnego także utraconą korzyść z czynszu najmu. Strata właściciela wynajmującego mieszkanie za 2.200 zł miesięcznie w takim przypadku nie ogranicza się jedynie do kwoty ok. 400 zł czynszu, ale wiąże się także z utraconą korzyścią w postaci nie otrzymanego przychodu z najmu w kwocie 1.800 zł. Czy warto zatem utrzymywać cenę najmu na poziomie 2.400 zł przez kolejne 3 miesiące, podczas gdy mieszkanie można wynająć w kwocie 2.200 zł jeszcze w obecnym okresie? Uważamy, że każdy z Państwa udzieli prawidłowej odpowiedzi na to pytanie. Kluczowa jest również decyzja, co do kwestii zarządzania najmem.

Błędy przy meblowaniu mieszkania kupionego pod wynajem.

Sam zakup mieszkania pod wynajem, nie gwarantuje jeszcze sukcesu w poszukiwaniu najemcy. Znacznie ten sukces przybliża odpowiednie jego umeblowanie. Nie będziemy tutaj Państwu wskazywać ulubionego przez Najemców meblomarketu, ale wskażemy taki rodzaj umeblowania, który zdecydowanie potencjalnych Najemców zniechęca. Przede wszystkim należy Pamiętać, że takie mieszkanie nie powinno trafiać w gusta właścicieli, które są przecież bardzo różne, ale w gusta najemców. Najlepiej zwrócić uwagę na ekspozycje meblowe w sklepach sieciowych sprzedaży mebli. To co jest na ekspozycji z reguły najlepiej się sprzedaje, a co za tym idzie cieszy się największym powodzeniem wśród obecnych trendów.

Umeblowanie mieszkania pod wynajem - styl "pałacowy" oraz "bo kiedyś się przyda".

Zdecydowanie odradzamy typ umeblowania tzw. pałacowy, ze stiukami, kolumnami i ciężkimi skórzanymi meblami. Oczywiście znajdą się najemcy gustujący także w takim wystroju, ale z naszego doświadczenia wynika, że są w mniejszości (i to zdecydowanej). Innym błędem w przypadku meblowania jest traktowanie mieszkania pod wynajem jako składziku mebli ,które już nie cieszą się naszym uznaniem, ale szkoda ich wyrzucić "bo kiedyś się przydadzą". Nasze doświadczenie podpowiada nam, że niestety takie meble "kiedyś się już nie przydadzą" i potencjalni najemcy także w nich nie odnajdują elementu, który przekona ich do tego mieszkania (efekt jest wręcz odwrotny). Skoro właściciele uznają jakieś meble za takie, z których nie chcą już korzystać, to czy najemcy orientujący się przecież w trendach, za takie je nie uznają? Myślę, że odpowiedz na to pytanie jest oczywista.