Jak wygląda procedura zakupu mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym?


I.Zakup mieszkania z kredytem rodzi obawy kupujących. Czy słusznie?
Otóż cała procedura kupna mieszkania z kredytem (nazwa potoczna, de facto księga wieczysta jest obciążona hipoteką na rzecz banku) prowadzona jest w sposób, który uniemożliwia dostęp do środków sprzedającego, które mają zostać wpłacone przez kupującego na spłatę kredytu. Mianowicie, w przypadku zakup mieszkania obciążonego kredytem, bank na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości (nazwijmy go umownie Bankiem ABRAKADABRA) wystawia do umowy sprzedaży zaświadczenie, w którym wskazuje:
a) wysokość aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu, który kiedyś zaciągnął sprzedający na zakup tego mieszkania,
b) rachunek techniczny (do tego rachunku osoba sprzedająca nie ma dostępu, jest to rachunek na który wpłaca się kredyt) do spłaty zadłużenia wskazanego w pkt. a)
c) bank oświadcza, że po wpłacie kwoty z pkt.a) na rachunek z pkt.b) wyda w terminie (od 7 do 30 dni) zaświadczenie w którym wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nabywanego mieszkania.
W praktyce przyjęto taką zasadę, że dopiero po wydaniu zaświadczenia przez Bank ABRAKADABA opisanego pod lit. c) i przekazaniu go kupującemu, sprzedający otrzymuje resztę ceny.


II. Dla zobrazowania sytuacji załóżmy, że mieszkanie kosztuje 300.000 zł. Księga wieczysta obciążona jest hipoteką do kwoty 350.000 zł. Bank ABRAKADABRA wydaje zaświadczenie, że do spłaty pozostaje kwota 100.000 zł. Z tego zaświadczenia wynika, że jeśli kupujący wpłaci tą kwotę (tj.100.000 zł) na rachunek wskazany przez Bank ABRAKADABRA, to bank ten w terminie 7 dni wyda zaświadczenie w którym wyrażona jest zgoda tego banku na wykreślenie hipoteki do kwoty 350.000 zł wpisanej w księdze wieczystej. Umowa sprzedaży została pomiędzy sprzedającym i kupującym zawarta 1 lutego. Cenę ustalono na 300.000 zł. W dniu sprzedaży, kupujący przelał na konto banku ABRAKADABRA kwotę 100.000 zł. W dniu 8 lutego bank ABRAKADABRA wydał zaświadczenie w którym wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki w kwocie 350.000 zł z księgi wieczystej kupowanego mieszkania. Sprzedający przekazuje 9 lutego to zaświadczenie kupującemu. Kupujący 9 lutego zleca przelew pozostałej reszty ceny na rzecz sprzedającego w kwocie 200.000 zł.

 

Zakup mieszkania obciążonego kredytem a finansowanie zakupu z kredytu kupującego.


III. Często wśród kupujących pojawia się pytanie, czy możliwy jest zakup mieszkania obciążonego kredytem w przypadku, gdy kupujący posiłkuje się kredytem na zakup mieszkania?
Jest to jak najbardziej możliwe. W takim przypadku (w odniesieniu do przykładu z ust. II) to bank w którym kupujący podpisał umowę kredytową - nazwijmy go umownie BANK SZCZĘŚLIWY DOM - wypłaca kilka dni (od 3 do 5 dni) od dnia zawarcia umowy sprzedaży (założyliśmy że została zawarta 1 lutego) kwotę 100.000 zł na rachunek Banku ABRAKADABRA. Po wydaniu zaświadczenia (7 dni od dnia spłaty kredytu w kwocie 100.000 zł) przez BANK ABRAKADABRA, sprzedający przekazuje je kupującemu, a on swojemu bankowi SZCZĘŚLIWY DOM, który uruchamia drugą transzę kredytu w kwocie 200.000 zł na rachunek sprzedającego.

Mamy nadzieję, że dzięki tym wyjaśnieniom, procedura zakupu mieszkania obciążonego kredytem będzie dla Państwa zrozumiała. Jeśli jednak nasze wyjaśnienia, nie odpowiedziały na wszystkie Państwa wątpliwości związane z zakupem mieszkania obciążonego kredytem, bardzo prosimy o kierowanie pytań w tej materii na naszym profilu na facebook`u pod adresem https://www.facebook.com/KuzniaRealEstate/ lub mailowo, a postaramy się relatywnie szybko udzielić Państwu odpowiedzi.

Zapraszamy także do zapoznania się z mieszkaniami do sprzedaży oraz wynajęcia w Warszawie oraz okolicach z naszej oferty.