Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego oraz umowa przedwstępna w formie pisemnej (potocznie zwanej zwykłą) posiada jedną zasadniczą różnicę. Na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego można dochodzić od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej (zazwyczaj umowy sprzedaży), a na podstawie umowy przedwstępnej w formie pisemnej (zwykłej , cywilno-prawnej) nie można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży).
I. Praktyczne zastosowanie dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) występuje wówczas, gdy jedna ze stron, choć wcześniej się do tego zobowiązała, nie chce doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży). W takiej sytuacji druga strona, jeśli zawarła umowę przedwstępna w formie aktu notarialnego, może wystąpić do Sądu o wydanie zastępczego oświadczenia woli za stronę, która nie chce doprowadzić do umowy sprzedaży (choć wcześniej podpisała taką umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego). Co do zasady, Sąd po zbadaniu umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, wydaje takie oświadczenie woli za stronę, która pomimo zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej (sprzedaży) i dzięki temu umowa przyrzeczona sprzedaży dochodzi do skutku na warunkach określonych w umowie przyrzeczonej (technicznie notariusz przygotowuje taką umowę przeniesienia własności nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu i oświadczenia strony, która chce zawrzeć umowę).
II. Pojawia się zatem pytanie, jaki jest sens zawierania umowy przedwstępnej w formie pisemnej (zwykłej)?
Wprawdzie, umowa taka nie pozwala na dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) jednakże w 99% wiąże się z wpłatą zadatku przez kupujących. Wpłacony zadatek (jego wysokość bywa zróżnicowana, z reguły od 5 do 10% ceny) niejako gwarantuje zawarcie umowy sprzedaży stanowiąc pewną dolegliwość finansową dla strony, która pomimo podpisania umowy przedwstępnej, nie zamierza podpisać umowy przyrzeczonej (sprzedaży). W takiej bowiem sytuacji, jeśli sprzedający nie chce podpisać umowy przyrzeczonej (sprzedaży) a otrzymał zadatek załóżmy w kwocie 20.000 zł zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego zobowiązany jest do zwrotu kwoty w jego podwójnej wysokości czyli 40.000 zł. Jeśli z kolei strona kupująca, nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej (sprzedaży) traci przekazany zadatek tj. 20.000 zł. De facto każda ze stron ryzykuje kwotą 20.000 zł jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej w formie pisemnej (zwykłej) zmieni zdanie i nie będzie chciała podpisać umowy sprzedaży.
III. Oczywiście zadatek także pojawia się w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego i jeśli jedna ze stron nie chce doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) to drugiej stronie przysługują do wyboru dwa uprawnienia:
a) może dochodzić do zawarcia umowy przyrzeczonej tak jak opisałem to w ust.I lub
b) może uzyskać kwotę zadatku tak jak opisałem to w ust. II.
Ważne, jest aby pamiętać, że można skorzytać wyłącznie z jednego uprawnienia. Jeśli decydujemy się na dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) to zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny. Jeśli natomiast chcemy jedynie uzyskać kwotę zadatku i ta kwota zrekompensuje stronie fakt, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży), to nie można wówczas dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) - w takiej sytuacji strony rozwiązują umowę przedwstępną.
IV. Na marginesie rozważań o różnicach pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego a umową przedwstępną zawartą w formie pisemnej (zwykłej, cywilno-prawnj) należy wskazać, że umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego wiąże się z wynagrodzeniem notariusza za pracę związaną z jej sporządzeniem, wobec czego nie w każdym przypadku strony decydują się na jego poniesienie.
V. Nadmienić należy, że zdecydowanie odradzamy Państwu, podpisywanie umów przedwstępnych w zwykłej formie (cywilno-prawnej, pisemnej) jeśli takie umowy nie są związane zadatkiem a zaliczką. W takiej bowiem sytuacji, jeśli jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy przyrzeczonej (sprzedaży) zaliczka w każdym przypadku podlega zwrotowi, de facto pozbawiając stronę która chciała zawrzeć umowę przyrzeczoną, jakiejkolwiek rekompensaty.
Jeśli w kwestii zagadnienia - czym różni się umowa przedwstępna sprzedaży w zwykłej formie od umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego - posiadacie Państwo pytania, prosimy o ich napisanie na naszym profilu na facebooku pod adresem https://www.facebook.com/KuzniaRealEstate/
lub mailowo, a postaramy się relatywnie szybko udzielić Państwu odpowiedzi.