Prawo pierwokupu to kluczowy element, który może wpłynąć na proces sprzedaży nieruchomości. Zapewnia ono pewnym podmiotom priorytet w nabyciu nieruchomości na określonych warunkach przed innymi zainteresowanymi kupcami. Pominięcie tego prawa w przypadku umowy sprzedaży skutkuje nieważnością umowy, dlatego warto zawsze zweryfikować, czy nie istnieje uprawniony podmiot z tego tytułu. W tym artykule wyjaśnione zostaną aspekty prawne związane z prawem pierwokupu, kto może z niego korzystać i jak wpływa ono na proces sprzedaży nieruchomości.

Prawo pierwokupu – podstawy prawne

Prawo pierwokupu jest uregulowane w Kodeksie cywilnym, jak również w szeregu innych ustaw (np. Ustawa o lasach, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, Ustawa o rewitalizacji, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Ustawa Prawo wodne i in.), i może dotyczyć różnych rodzajów nieruchomości, w tym gruntów, mieszkań czy domów. Prawo to jest przyznawane na podstawie umowy (umowne prawo pierwokupu) lub wynika z przepisów prawa (ustawowe prawo pierwokupu). Najczęściej spotykanymi podmiotami uprawnionymi do skorzystania z prawa pierwokupu są podmioty na rzecz których takie prawo pierwokupu zostało zastrzeżone (umowne prawo pierwokupu) oraz współspadkobiercy nieruchomości, Gmina lub Skarb Państwa a także Lasy Państwowe oraz Krajowy ośrodek wsparcia rolnictwa (ustawowe prawo pierwokupu).

Jak prawo pierwokupu wpływa na sprzedaż nieruchomości?

Gdy nieruchomość podlega prawu pierwokupu, sprzedający musi najpierw zawrzeć z nabywcą warunkową umowę sprzedaży i poinformować o jej zawarciu uprawniony do prawa pierwokupu podmiot, który ma określony czas (zazwyczaj określony w przepisach prawa lub umowie) na zdecydowanie, czy chce skorzystać z tego prawa. Jeżeli uprawniony do pierwokupu podmiot zdecyduje się na zakup, umowa sprzedaży dochodzi z nim do skutku na warunkach wskazanych w umowie warunkowej sprzedaży. Jeśli jednak nie skorzysta z tego prawa w wyznaczonym terminie, sprzedający zawiera umowę sprzedaży (przeniesienia własności nieruchomości) z zainteresowanym nabywcą, z którym wcześniej zawarł umowę warunkową.

Praktyczne skutki dla sprzedających i kupujących

Dla sprzedającego obowiązek uwzględnienia prawa pierwokupu może oznaczać opóźnienie w finalizacji transakcji, co jest istotne szczególnie w sytuacjach, gdy sprzedający zależy na szybkim zakończeniu sprzedaży. Dla potencjalnych kupujących, wiąże się ono z niepewnością do czasu aż uprawniony podmiot zdecyduje się lub nie zdecyduje się skorzystać z tego prawa. Warto więc przed złożeniem oferty upewnić się, czy nieruchomość nie podlega prawu pierwokupu, aby dysponować szerokim obrazem sytuacji i świadomie podjąć decyzję o zakupie oraz ewentualnych skutkach.

Wskazówki dla sprzedających

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości, której może dotyczyć prawo pierwokupu, warto najpierw skonsultować się z notariuszem, aby zrozumieć wszystkie konsekwencje wynikające z tego prawa. Należy również pamiętać o odpowiednim poinformowaniu wszystkich uprawnionych podmiotów o zamiarze sprzedaży i warunkach oferty, choć obowiązek ten wykonuje notariusz. Prawidłowe zarządzanie tym procesem może zapobiec późniejszym problemom prawnym i ułatwić płynność transakcji.
Prawo pierwokupu nieruchomości może znacznie wpłynąć na proces sprzedaży, wprowadzając dodatkowe wymogi i potencjalne opóźnienia. Zarówno sprzedający, jak i potencjalni kupujący powinni być świadomi obecności tego prawa oraz jego implikacji, aby uniknąć nieporozumień i zabezpieczyć swoje interesy w procesie transakcyjnym.