Zakup nieruchomości w Polsce przez obywateli Ukrainy jest procesem, który choć skomplikowany z punktu widzenia prawnego, jest w pełni wykonalny i otwarty dla obcokrajowców. W poniższym artykule przedstawiamy krok po kroku, jak obywatel Ukrainy może nabyć nieruchomość na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, z uwzględnieniem wszystkich niezbędnych formalności oraz praktycznych aspektów tego przedsięwzięcia.
Pierwszym i najważniejszym krokiem jest zapoznanie się z polskim prawem dotyczącym zakupu nieruchomości przez obcokrajowców. Kwestię nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 roku. Zgodnie z nią, obywatele krajów spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG), czyli Ukrainy, na nabycie nieruchomości w Polsce potrzebują zgody Ministra Spraw Wewnętrznych. Procedura ta nie jest wymagana, jeśli nieruchomość znajduje się w specjalnej strefie ekonomicznej lub gdy dotyczy lokalu mieszkalnego w wielolokalowym budynku. Należy jednak pamiętać, o wyjątku od tej zasaty tj. w przypadku nabywania nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej (tj. w odległości do 50 km od granicy np. Gdańsk, Gdynia, Sopot), nawet jeśli nieruchomość znajduje się w specjalnej strefie ekonomicznej lub jest lokalem mieszkalnym, to zgoda Ministerstwa Spraw Wewnętrznych jest wymagana.
Przed przystąpieniem do procesu zakupu warto dokładnie sprawdzić stan prawny wybranej nieruchomości. W tym celu należy uzyskać odpis z księgi wieczystej, który zawiera wszystkie informacje o bieżącym właścicielu, obciążeniach, hipotekach, oraz innych ważnych aspektach prawnych. Weryfikacja ta jest kluczowa, aby uniknąć przyszłych problemów prawnych i finansowych. Warto także sprawdzić, czy dana nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej co jest istotne w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego (wymagane jest wówczas zezwolenie). Strefa nadgraniczna została określona w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 29 sierpnia 2005 r. w sprawie wykazu gmin i innych jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa położonych w strefie nadgranicznej oraz tablicy określającej zasięg tej strefy.
Obywatele Ukrainy, podobnie jak Polacy, mogą finansować zakup nieruchomości zarówno z własnych środków, jak i za pomocą kredytu hipotecznego udzielonego przez polski bank. Warto pamiętać, że uzyskanie kredytu przez obcokrajowca może wymagać spełnienia dodatkowych warunków, takich jak posiadanie stałego źródła dochodu w Polsce czy odpowiedniego zabezpieczenia kredytu.
Po załatwieniu wszelkich formalności prawnych i finansowych, następuje proces zakupu nieruchomości, który wymaga formy aktu notarialnego. Przebieg transakcji następuje w obecności notariusza, który sporządza umowę oraz składa wnioski o wpis własności lub hipoteki do księgi wieczystej. Notariusz czuwa także nad wyjaśnieniem stronom transakcji wszystkich aspektów prawnych związanych z jej zawarciem, a także pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych związanych z zakupem mieszkania (chyba, że nabycie lokalu mieszkalnego następuję na rynku pierwotnym od dewelopera). Należy pamiętać, że w sytuacjach gdy wymagana jest zgoda Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości notariusz bez przedstawienie tej zgody nie sporządzi aktu notarialnego (umowy sprzedaży). Praktyka wskazuje, że w przypadkach gdy wymagana jest zgoda, wówczas strony najpierw zawierają umowę przedwstępną sprzedaży, następnie nabywcy występują do Ministra Spraw Wewnętrznycho wyrażenie zgody na nabycie, a po jej uzyskaniu przystępują do właściwej umowy sprzedaży. Przed zawarciem umowy przedwstępnej, warto sprawdzić obecny czas oczekiwania na wydanie takiej zgody, aby w umowie przedwstępnej nie wskazać zbyt krótkiego czasu, pomiędzy umową przedwstępną a umową końcową, co może wiązać się z negatywnymi konsekwencjami finansowymi dla nabywców.
Po zakupie nieruchomości, nowy właściciel powinien pamiętać o możliwości zameldowania się pod nowym adresem oraz, o zgłoszeniu jej nabycia do urzędu dzielnicy lub gminy w celu zgłoszenia jej do opodatkowania podatkiem od nieruchomości (obowiązek ten nie dotyczy nabycia spółdzielczego - własnościowego prawa do lokalu). Dla obcokrajowców może to również oznaczać potrzebę aktualizacji dokumentów pobytowych, aby odzwierciedlić zmianę miejsca zamieszkania.
Zakup nieruchomości w Polsce przez obywatela Ukrainy jest więc procesem, który wymaga dokładnego przygotowania oraz zrozumienia polskiego systemu prawnego. Jednak dzięki starannemu przestrzeganiu wymienionych kroków, proces ten może być przeprowadzony sprawnie i bez niepotrzebnych komplikacji.
