Właściwe dokumenty są kluczowe w procesie kupna, sprzedaży, dziedziczenia czy nawet wynajmu nieruchomości. Tytuł prawny do nieruchomości to dokumentacja, która potwierdza prawo własności lub inne prawo rzeczowe do określonego mieszkania, domu lub działki. Zrozumienie, które dokumenty są niezbędne do potwierdzenia tytułu prawnego, jest istotne zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, a także dla dziedziczących nieruchomości. Poniżej przedstawiamy, jakie dokumenty są wymagane w Polsce, aby potwierdzić tytuł prawny do nieruchomości.
Akt własności to najważniejszy dokument w procesie potwierdzania tytułu prawnego do nieruchomości. Jest to oficjalny dokument sporządzany przez notariusza w formie aktu notarialnego w momencie przeprowadzenia umowy kupna-sprzedaży, umowy darowizny, umowy zamiany, umowy deweloperskiej czy też umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Akt własności zawiera wszystkie kluczowe informacje dotyczące nieruchomości, w tym jej dokładny opis, dane dotyczące poprzednich i obecnych właścicieli oraz wszelkie obciążenia, takie jak hipoteki czy służebności.
Księga wieczysta jest oficjalnym rejestrem prowadzonym przez sądy rejonowe, który zawiera kompletną historię praw do danej nieruchomości. Każda nieruchomość, jeżeli tylko została założona dla niej księga wieczysta, ma przypisany unikalny numer. Dostęp do księgi wieczystej jest możliwy elektronicznie poprzez portal Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ekw.ms.gov.pl) . W księdze wieczystej znajdują się informacje o właścicielach, wszelkich obciążeniach, hipotekach, prawach osobistych i służebnościach.
W niektórych przypadkach, gdy nieruchomość jest nabywana w wyniku decyzji administracyjnej, takiej jak wywłaszczenie lub decyzja o zwrocie nieruchomości lub akt własności ziemi, odpowiedni dokument administracyjny również stanowi potwierdzenie tytułu prawnego. Takie dokumenty są wydawane przez odpowiednie organy administracji publicznej i powinny być ujawnione w księdze wieczystej. Ważne jest, aby decyzja była ostateczna.
Jeżeli nieruchomość jest dziedziczona, kluczowym dokumentem potwierdzającym tytuł prawny jest postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku wydawane przez Sąd Rejonowy. Ten oficjalny dokument wydany przez Sąd Rejonowy potwierdza, kto jest prawowitym spadkobiercą nieruchomości (spadku) po zmarłym. Dokument ten jest podstawą do wpisu praw do księgi wieczystej.
Istotne jest aby postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku było prawomocne. Notarialne poświadczenie dziedziczenia
Akt poświadczenia dziedziczenia to alternatywna forma dla postanowienia Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, który może być wydany przez notariusza pod warunkiem, że wszyscy spadkobiercy są obecni i zgodni co do podziału spadku. Notarialne poświadczenie dziedziczenia jest równie skuteczne co sądowe postanowienie o nabyciu spadku i umożliwia wpis do księgi wieczystej i ujawnienie swojego prawa własności w jej dziale II.
W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera, umowa deweloperska stanowi podstawę do ujawnienia roszczeń nabywcy o wybudowanie i sprzedaż mieszkania w dziale III księgi wieczystej. Umowa ta musi być zawarta w formie aktu notarialnego i jest zobowiązaniem dewelopera do przeniesienia prawa własności mieszkania po zakończeniu budowy. Kiedy budowa jest zakończona i deweloper posiada niezbędne dokumenty (m.in. zaświadczenie o samodzielności lokalu) następuję podpisanie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży na rzecz kupującego, na warunkach określonych w umowie deweloperskiej.
Dokładna znajomość dokumentów potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości jest niezbędna zarówno przy kupnie, sprzedaży, jak i dziedziczeniu nieruchomości. Każdy z wymienionych dokumentów ma swoje specyficzne zapisy i wymogi formalne. Warto zawsze zweryfikować aktualność i treść dokumentów przed przystąpieniem do transakcji, aby uniknąć przyszłych komplikacji prawnych i finansowych.
