Prawo pierwokupu to kluczowe narzędzie prawne w obrocie nieruchomościami, które może mieć znaczący wpływ na decyzje zarówno właścicieli, jak i potencjalnych inwestorów. To prawo umożliwia uprawnionym osobom lub podmiotom nabycie nieruchomości na uzgodnionych warunkach przed innymi zainteresowanymi. W kontekście działek budowlanych i inwestycyjnych, prawo pierwokupu staje się strategicznym elementem planowania inwestycyjnego. Poniżej wyjaśniono, jakie możliwości oferuje to prawo i jak wpływa na rynek nieruchomości.
Prawo pierwokupu jest uregulowane w polskim prawie w szeregu przepisów np. Kodeksie cywilnym (prawo pierwokupu nieruchomości rolnej art. 166 KC jak również umowne prawo pierwokupu art. 596 - 602 KC), w Ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 109 ww. ustawy - prawo pierwokupu Gminy), w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 3 ww ustawy - prawo pierwokupu nieruchomości rolnej ustanowione na rzecz dzierżawcy lub Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa), czy też w ustawie o rewitalizacji lub ustawie o lasach (oczywiście to nie wszystkie akty prawne z których wynika prawo pierwokupu). Umowne prawo pierwokupu wynika z zawartej uprzednio umowy i może być ustanowione na rzecz określonych podmiotów, np. fundacje czy spółki, jak również osób fizycznych (np. w umowie najmu można zastrzec prawo pierwokupu na rzecz Najemcy). W przypadku działek budowlanych często gmina posiada takie prawo (nieruchomośc niezabudowana nabyta uprzednio od Skarbu Państwa - art. 109 Ustawy o gospodarce nieruchomościami), dzięki któremu kontroluje rozwój urbanistyczny danego obszaru lub realizuje inwestycje. Dla inwestorów i właścicieli działek, zrozumienie i zarządzanie tym prawem jest kluczowe dla efektywnej realizacji ich planów inwestycyjnych.
Dla właściciela działki, prawo pierwokupu może stanowić zarówno wyzwanie, jak i możliwość. Z jednej strony, obecność takiego prawa może wpływać na warunki sprzedaży z potencjalnymi kupującymi, ponieważ pierwszeństwo zakupu należy do uprawnionego podmiotu, więc po ich stronie istnieje pewne ryzyko, że pomimo woli nabycia, nie będą mogli nabyć danej nieruchomości (gdy podmiot uprawniony do pierwokupu skorzysta z tego prawa), co może mieć przełożenie na proponowane przez nich warunki cenowe. Z drugiej strony, może to również przyspieszyć proces sprzedaży, jeżeli uprawniony podmiot jest zainteresowany szybkim zakupem.
Dla inwestorów, znajomość prawa pierwokupu jest istotna bowiem z jego istnienia wynikają dla inwestora konsekwencje, które musi uwzględniać przy planowaniu procesu inwestycyjnego. Inwestor musi oszacować ryzyko i potencjalne zniweczenie planów inwestycyjnych w realizacji projektu, jeśli prawo pierwokupu będzie miało zastosowanie i podmiot uprawniony z niego skorzysta.
Posiadanie lub brak prawa pierwokupu wymaga od właścicieli i inwestorów strategicznego planowania. Właściciele powinni być przygotowani na negocjacje z zainteresowanymi nabywcami i rozumieć, że prawo to wpływa na wynik negocjacji. Inwestorzy zainteresowani zakupem nieruchomości objętych prawem pierwokupu muszą przygotować odpowiednie strategie negocjacyjne, które uwzględniają możliwe ograniczenia oraz koszty związane z wykonaniem tego prawa (np. Inwestor ponosi koszty umowy warunkowej, która nie zostanie wykonana w przypadku gdy podmiot uprawniony wykona prawo pierwokupu).
